{"id":10171,"date":"2026-03-02T11:04:32","date_gmt":"2026-03-02T11:04:32","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/?p=10171"},"modified":"2026-03-02T11:04:35","modified_gmt":"2026-03-02T11:04:35","slug":"manfred-nolte-vivienda-caos-y-discriminacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/2026\/03\/02\/manfred-nolte-vivienda-caos-y-discriminacion\/","title":{"rendered":"Manfred Nolte: “Vivienda: caos y discriminaci\u00f3n”"},"content":{"rendered":"\n

Art\u00edculo publicado en El Correo (02\/03\/26)<\/strong><\/p>\n\n\n

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Profesor de Deusto Business School<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Peri\u00f3dicamente regresa al debate p\u00fablico la irrefrenable tentaci\u00f3n de intervenir el mercado de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En su esencia, la \u00faltima propuesta, made in Catalu\u00f1a<\/em>, persigue restringir la compra de residencias sin vocaci\u00f3n de habitabilidad directa \u2014esto es, adquisiciones destinadas a inversi\u00f3n, mantenimiento en vac\u00edo o usos no estables\u2014 en las denominadas zonas de mercado tensionado, que abarcan la pr\u00e1ctica totalidad del territorio urbano catal\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de restricciones administrativas que pretenden cortar la especulaci\u00f3n y facilitar el acceso de los ciudadanos a un bien escaso y muy caro, el primer problema para los espa\u00f1oles seg\u00fan el \u00faltimo Bar\u00f3metro del CIS. En otras palabras, la adquisici\u00f3n de un inmueble dejar\u00eda de ser una decisi\u00f3n plenamente libre para quedar supeditada al uso reglado y a la correspondiente condicionalidad administrativa.<\/p>\n\n\n\n

Este enfoque es discriminatorio y altera uno de los pilares de la econom\u00eda de mercado como es el libre acceso a la propiedad. La controversia jur\u00eddica est\u00e1 servida. La propiedad privada y su transmisi\u00f3n pertenecen al \u00e1mbito del derecho civil, competencia estatal, mientras que el urbanismo permite ordenar usos del suelo y del parque edificatorio. La frontera entre ambos planos es sutil pero decisiva. Regular el destino de un inmueble equivale a limitar la libertad de adquirirlo. De ah\u00ed que diversas voces jur\u00eddicas adviertan de la fragilidad de una eventual restricci\u00f3n basada en instrumentos urban\u00edsticos y anticipen un recorrido contencioso que trasladar\u00eda el debate a los tribunales.<\/p>\n\n\n\n

Pero incluso si el obst\u00e1culo jur\u00eddico fuese salvado, la discusi\u00f3n relevante no se agota en la legalidad. La vivienda es, ante todo, un mercado en el que interact\u00faan oferta y demanda. Alterar administrativamente alguna de sus variables \u2014precio, usos o titularidad\u2014 no elimina la escasez subyacente, sino que la desplaza.<\/p>\n\n\n\n

La teor\u00eda econ\u00f3mica b\u00e1sica ofrece aqu\u00ed una advertencia bien conocida. Cuando el poder p\u00fablico interviene para abaratar un bien escaso restringiendo su rentabilidad o su circulaci\u00f3n, la reacci\u00f3n natural de la oferta es retraerse.<\/p>\n\n\n\n

La evidencia emp\u00edrica refuerza esta predicci\u00f3n. La experiencia neerlandesa, aplicada desde 2022, redujo la oferta y gener\u00f3 efectos de expulsi\u00f3n y segmentaci\u00f3n sin mejoras claras de accesibilidad. Y m\u00e1s cerca, el precedente catal\u00e1n ofrece un testimonio concluyente. La Ley 11\/2020 de contenci\u00f3n de rentas deriv\u00f3 en una significativa reducci\u00f3n de la oferta de vivienda en alquiler, estimada en torno al 42 % en Barcelona durante su vigencia. Lejos de estabilizar el mercado, la normativa incentiv\u00f3 la retirada de viviendas y una mayor segmentaci\u00f3n del parque disponible. La posterior declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad no borr\u00f3 los efectos generados ni la se\u00f1al transmitida a los inversores sobre la aleatoriedad regulatoria del sector.<\/p>\n\n\n\n

Nada de lo anterior implica negar la dimensi\u00f3n social de la vivienda ni la legitimidad de la preocupaci\u00f3n p\u00fablica. Pero conviene distinguir entre pol\u00edticas que act\u00faan sobre las causas \u2014insuficiencia de oferta, rigideces regulatorias o lentitud administrativa\u2014 y aquellas que operan sobre los s\u00edntomas.<\/p>\n\n\n\n

Tal vez la discusi\u00f3n abierta en Catalu\u00f1a termine diluy\u00e9ndose o corrigi\u00e9ndose en su tramitaci\u00f3n. Pero su mera aparici\u00f3n resulta ilustrativa de un debate m\u00e1s amplio: c\u00f3mo conciliar el objetivo de acceso a la vivienda con el funcionamiento de un mercado que responde a se\u00f1ales de rentabilidad, seguridad jur\u00eddica y estabilidad regulatoria.<\/p>\n\n\n\n

En ese equilibrio reside la clave. Intervenir puede ser necesario en determinadas circunstancias. Hacerlo sin atender a los incentivos econ\u00f3micos y a los l\u00edmites jur\u00eddicos suele conducir a resultados decepcionantes. La historia econ\u00f3mica ofrece abundantes ejemplos de pol\u00edticas bienintencionadas cuyos efectos finales fueron opuestos a los perseguidos. La vivienda, por su complejidad y sensibilidad social, no constituye una excepci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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