{"id":9808,"date":"2025-11-24T15:36:40","date_gmt":"2025-11-24T15:36:40","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/?p=9808"},"modified":"2025-11-24T15:39:06","modified_gmt":"2025-11-24T15:39:06","slug":"manfred-nolte-vivienda-imposible-razones-y-sinrazones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/2025\/11\/24\/manfred-nolte-vivienda-imposible-razones-y-sinrazones\/","title":{"rendered":"Manfred Nolte: “Vivienda imposible: razones y sinrazones”"},"content":{"rendered":"\n

Art\u00edculo publicado en El Correo (24\/11\/2025)<\/strong><\/p>\n\n\n

\n
\"\"
Profesor de Deusto Business School<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

El llamado \u2018problema de la vivienda\u2019 \u2013cuando la palabra \u2018problema\u2019 no inclu\u00eda las actuales dosis de desencanto y ansiedad\u2013 ha derivado en una forma de indigencia espec\u00edfica: la \u2018pobreza inmobiliaria\u2019. Seg\u00fan el \u00faltimo Bar\u00f3metro del CIS, es la principal preocupaci\u00f3n de los espa\u00f1oles. Veamos.<\/p>\n\n\n\n

La riqueza de los hogares espa\u00f1oles descansa mayoritariamente en el ladrillo. Si los j\u00f3venes no pueden acceder a la propiedad, asistimos a una forma flagrante de empobrecimiento y discriminaci\u00f3n generacional. Entre 2002 y 2022, la riqueza neta de los hogares con cabeza de familia menor de 35 a\u00f1os se ha reducido un 72%, mientras que la de los mayores de 74 a\u00f1os pr\u00e1cticamente se ha duplicado. Hoy, apenas un tercio de los menores de 35 a\u00f1os es propietario de su vivienda, frente al 70% registrado en 2011.<\/p>\n\n\n\n

Solo hay que saber restar para dar con la raz\u00f3n de la escasez de viviendas y de sus precios exorbitantes. En Espa\u00f1a se generan cada a\u00f1o alrededor de 130.000 nuevos hogares demandantes de vivienda. A ello se a\u00f1aden unas 142.000 compraventas correspondientes a no residentes. En conjunto, la demanda total ronda las 272.000 viviendas al a\u00f1o. Sin embargo, la oferta real de viviendas nuevas terminadas apenas ha alcanzado unas 108.000 anuales de media en el per\u00edodo 2019-2024. Esto genera un d\u00e9ficit estructural de 164.000 viviendas al a\u00f1o. La construcci\u00f3n actual cubre solo el 40% de la demanda total efectiva. Este desfase se acumula desde hace m\u00e1s de quince a\u00f1os y explica un d\u00e9ficit estructural que supera las 650.000 unidades. Si se incluye el parque obsoleto que necesita sustituci\u00f3n, el agujero total ronda los 1,5 millones.<\/p>\n\n\n\n

Si la oferta es escasa, la l\u00f3gica dice que es imprescindible aumentarla. Las medidas de apoyo a los demandantes, como subvenciones o deducciones, se capitalizan \u00edntegramente en precios sin mejorar el acceso a la propiedad. Otras medidas como los topes a los precios son simplemente contraproducentes.<\/p>\n\n\n\n

La evidencia emp\u00edrica, nacional e internacional, es homog\u00e9nea: restringir precios reduce la oferta y encarece el mercado no regulado. Adem\u00e1s, los controles de precios son dif\u00edciles de aplicar y de supervisar. Tampoco hay que olvidar la importancia de la seguridad jur\u00eddica de la propiedad privada. Como adenda figura una raz\u00f3n circunstancial pero sensible: la carest\u00eda de los materiales y las dificultades para obtener mano de obra cualificada que desmotiva crecientemente a los promotores inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n

La soluci\u00f3n pasa por ampliar la oferta disponible: liberar suelo finalista, acortar los inadmisibles plazos administrativos, revisar una fiscalidad que penaliza fuertemente la producci\u00f3n de vivienda, dar seguridad jur\u00eddica a la inversi\u00f3n y asegurar un volumen significativo de vivienda asequible o protegida promovida mediante la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada. Todo lo dem\u00e1s son gestos o medidas paliativas, absolutamente insuficientes.<\/p>\n\n\n\n

Solamente lo dicho hasta aqu\u00ed omitir\u00eda parte de la verdad que es menester completar. El d\u00e9ficit oferta-demanda inmobiliaria debe ser interpelado, a\u00f1adidamente, por un segmento espec\u00edfico de la demanda: el de los muy ricos. Esta realidad es congruente con la condici\u00f3n inel\u00e1stica de la demanda de los bienes de lujo. Los muy ricos siempre hallar\u00e1n vivienda \u2013en realidad la mejor vivienda\u2013, porque comprar\u00e1n a cualquier precio.<\/p>\n\n\n\n

Muy al contrario de la ciudadan\u00eda media, para la que el precio de la vivienda es un componente fundamental de su demanda, que se denomina el\u00e1stica. Los precios estratosf\u00e9ricos del inmobiliario en Madrid son un ejemplo paradigm\u00e1tico de la irrupci\u00f3n durante el \u00faltimo lustro de una \u00e9lite econ\u00f3mica mundial que ha escogido la capital de Espa\u00f1a como uno de los destinos estrella de su inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

Como es l\u00f3gico, esta realidad no merma la responsabilidad de la cooperaci\u00f3n p\u00fablico-privada de satisfacer la demanda de los no superricos. Madrid atrae a las \u00e9lites financieras, al igual que la Costa Blanca o la Costa del Sol, y eso es muy positivo. Prohibir la adquisici\u00f3n de viviendas a extranjeros, o disuadirlos mediante medidas fiscales, ser\u00eda un error may\u00fasculo.<\/p>\n\n\n\n

Dicho lo cual, los obst\u00e1culos que impiden satisfacer la demanda de vivienda del ciudadano de a pie son inaceptables. En realidad, se trata de una omisi\u00f3n que cuestiona seriamente a nuestras administraciones p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n

No hay visos de soluci\u00f3n inmediata al esc\u00e1ndalo que representa en Espa\u00f1a una vivienda inaccesible. Mientras tanto, la pobreza inmobiliaria recaer\u00e1, una vez m\u00e1s, sobre quienes llegan m\u00e1s tarde.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Art\u00edculo publicado en El Correo (24\/11\/2025) El llamado \u2018problema de la vivienda\u2019 \u2013cuando la palabra \u2018problema\u2019 no inclu\u00eda las actuales dosis de desencanto y ansiedad\u2013 ha derivado en una forma de indigencia espec\u00edfica: la \u2018pobreza inmobiliaria\u2019. Seg\u00fan el \u00faltimo Bar\u00f3metro del CIS, es la principal preocupaci\u00f3n de los espa\u00f1oles. Veamos. La riqueza de los hogares […]<\/p>\n","protected":false},"author":515,"featured_media":221,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_genesis_hide_title":false,"_genesis_hide_breadcrumbs":false,"_genesis_hide_singular_image":false,"_genesis_hide_footer_widgets":false,"_genesis_custom_body_class":"","_genesis_custom_post_class":"","_genesis_layout":"","footnotes":""},"categories":[37,11],"tags":[88],"class_list":{"0":"post-9808","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-opinion","8":"category-voces-expertas","9":"tag-manfred-nolte","10":"entry"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9808","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/515"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9808"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9808\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9812,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9808\/revisions\/9812"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media\/221"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9808"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9808"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9808"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}