{"id":2835,"date":"2023-04-24T14:00:10","date_gmt":"2023-04-24T14:00:10","guid":{"rendered":"https:\/\/preblogs.deusto.es\/viviendodeusto\/?p=2835"},"modified":"2024-08-29T11:26:48","modified_gmt":"2024-08-29T11:26:48","slug":"manfred-nolte-el-alquiler-en-la-encrucijada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.deusto.es\/viviendodeusto\/2023\/04\/24\/manfred-nolte-el-alquiler-en-la-encrucijada\/","title":{"rendered":"Manfred Nolte: \u00abEl alquiler, en la encrucijada\u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Art\u00edculo publicado en El Correo (24\/04\/2023)<\/strong><\/p>\n\n\n

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Profesor de Deusto Business School<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n

El anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda aprobado por el Ejecutivo de S\u00e1nchez y remitido a las Cortes Generales para su tramitaci\u00f3n por el procedimiento de urgencia, regula un gran n\u00famero de aspectos relacionados con la vivienda. Las l\u00edneas que siguen se limitan a los aspectos referidos al precio de los alquileres.<\/p>\n\n\n\n

 El borrador sentencia que en las llamadas \u2018zonas tensionadas\u2019, cuya fijaci\u00f3n compete a las autonom\u00edas, se establecer\u00e1n topes para la actualizaci\u00f3n de los alquileres, para fomentar el arriendo asequible, impedir los incrementos abusivos y evitar la vivienda vac\u00eda. Las restricciones afectar\u00e1n incluso a los contratos de nueva creaci\u00f3n. Con car\u00e1cter general en 2023 los topes de incremento se han limitado al 2% y para 2024 a un 3%. Para los a\u00f1os sucesivos se estar\u00e1 a lo que fije el Ejecutivo central aplic\u00e1ndose un \u00edndice que ser\u00e1 inferior al IPC, cuyo contenido en cualquier caso se desconoce al d\u00eda de hoy.<\/p>\n\n\n\n

 La conclusi\u00f3n a lo anterior puede adelantarse sin dificultad: la nocividad de las medidas de restricci\u00f3n o tope de los precios del alquiler ha sido contrastada hasta la saciedad porque reducen la oferta de este tipo de vivienda y desincentivan la entrada de nuevos agentes en el mercado de arrendamiento. De esta manera, la ca\u00edda del mercado de alquiler, al disminuir la oferta, genera mayor escasez y ello conduce a todo lo contrario de lo que la ley pretende: una elevaci\u00f3n de los precios de la renta de alquiler y una disminuci\u00f3n de inmuebles disponibles. Y la magnitud del problema es grande ya que, seg\u00fan Eurostat, en 2021 el 24,2% de la poblaci\u00f3n espa\u00f1ola viv\u00eda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

 El Gobierno emprende un camino equivocado. El motivo por el que los precios de los alquileres suben es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler. La soluci\u00f3n se halla en el incremento de esa oferta y no en limitar los precios.<\/p>\n\n\n\n

 Cualquier estudiante de econom\u00eda aprende un principio esencial, como es que un mercado libre es aquel formado por la oferta y la demanda. La segunda ense\u00f1anza es consecuencia de la anterior: cualquier restricci\u00f3n en el precio produce desplazamientos en la cantidad. Esta segunda pauta es la que nos concierne, en relaci\u00f3n con el proyecto de ley.<\/p>\n\n\n\n

 Como avisan los portales inmobiliarios, muchos propietarios que buscaban inquilinos ya est\u00e1n retirando sus pisos del mercado o lo har\u00e1n en breve, engrosando circunstancialmente el n\u00famero de viviendas que se encuentran vac\u00edas. Aquellos otros que, pese a todo, est\u00e9n dispuestos a alquilar, optar\u00e1n por protegerse en los nuevos contratos cobrando una renta inicial exageradamente alta, pero solo en las zonas \u2018normales\u2019, porque ya hemos advertido que en las \u2018zonas tensionadas\u2019 tal posibilidad queda igualmente vetada: el propietario no podr\u00e1 fijar libremente el precio de su nuevo arrendamiento y mantendr\u00e1 su indexaci\u00f3n a la renta anterior.<\/p>\n\n\n\n

 Como se ha dicho al comienzo de estas l\u00edneas los efectos perversos que supone el control de los alquileres, tanto de orden distributivo como de eficiencia, vienen ratificados por una multitud de estudios cient\u00edficos y por la propia y elocuente realidad hist\u00f3rica. Los distributivos porque al final son los inquilinos modestos los grandes perjudicados, y los de mayores ingresos los que acaparar\u00e1n la menguada oferta disponible, cada vez m\u00e1s cara. Los de eficiencia discurren desde la reprobable posible aparici\u00f3n de los mercados negros, la restricci\u00f3n de la movilidad de las personas, el deterioro del parque disponible cuyo mantenimiento los caseros abandonar\u00e1n y la destrucci\u00f3n de incentivos para la construcci\u00f3n con destino al alquiler.<\/p>\n\n\n\n

 Los ejemplos hist\u00f3ricos que ratifican las ineficiencias aludidas son multitud. La pol\u00edtica de congelaci\u00f3n de rentas franquista aniquil\u00f3 el mercado del alquiler en Espa\u00f1a hasta llevarlo en 2005 a un raqu\u00edtico 9,5% del total de viviendas. Otro ejemplo m\u00e1s reciente lo han representado, hasta su declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad, los efectos de la Ley catalana 11\/2020 sobre control de rentas. En el per\u00edodo de septiembre 2020 a septiembre 2021, en el que estuvo en vigor el control de rentas, hubo una disminuci\u00f3n de la oferta de viviendas de alquiler en Barcelona del 42%.<\/p>\n\n\n\n

 Una observaci\u00f3n final. Queda por ver si las facultades otorgadas a las comunidades aut\u00f3nomas y la posible reclamaci\u00f3n competencial en alguna de ellas no acabar\u00e1 desnaturalizando la intensidad de las pretensiones de la ley. El tiempo dir\u00e1.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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