Artículo publicado en el blog Ekonomiaren Plaza de El Diario Vasco (18/06/2024)
En mi último post me hice eco brevemente del problema de la vivienda para los más jóvenes, al hablar de la riqueza financiera en España. Es conocido por todos que los precios del alquiler son altos. El Mapa 1 muestra la renta media mensual de 2023 en los contratos de vivienda habitual vigentes (en edificios con más de una vivienda) en Gipuzkoa y parte de Euskadi. Cuanto más rojo, más caro y cuanto más verde más barato es la renta de alquiler de la vivienda. Es fácil de observar que Donostia está en un color muy rojo (por encima de los 900€), en rojo Zarautz y Astigarraga (800€-900€), en marrón (700-800€) prácticamente todos los municipios limítrofes y cercanos a Donostia, mientras en el resto del territorio histórico abunda el color verde-marrón y verde (500-700€).
Mapa 1. Renta media mensual, en los contratos de vivienda habitual vigentes (en edificios con más de una vivienda), 2023.
Fuente: Gobierno Vasco, Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes.
https://apps.euskadi.eus/web01-apetxebi/es/ad23aConsultaWar/emal?locale=es
Recientemente el Banco de España ha publicado su Informe Anual, en el que dedica un extenso capítulo al mercado de la vivienda (aquí para un resumen de Ángel Gavilán, Director General de Economía y Estadística). Desde 2014 la demanda de vivienda ha aumentado mucho y, con una oferta que no ha acompañado lo suficiente, han aumentado los precios de compraventa y de alquiler de la vivienda. En los últimos años el problema de acceso a la vivienda ha empeorado y tiende a concentrarse en los hogares de menor renta (jóvenes e inmigrantes) y en determinadas zonas geográficas (urbanas y turísticas).
La compraventa de vivienda exhibe bastante dinamismo (a pesar de cierta desaceleración desde finales de 2022) y destaca la importancia de las compras por extranjeros (casi el 20% de todas las ventas; Illes Balears, Comunitat Valenciana e Islas Canarias suponen más del 20%; en País Vasco y Navarra muy poco porcentualmente) y el hecho de acudir menos a la financiación hipotecaria. Se ha construido poca vivienda nueva relativamente (el 90% de las transacciones fueron de vivienda de 2ª mano en 2023). El alquiler ha ganado mucho peso desde la crisis de 2008, especialmente en los colectivos y zonas antes mencionadas. Los particulares y pequeños propietarios predominan en este mercado de alquiler, y el alquiler social tiene muy poco peso. Aumentó la oferta de alquiler, pero aún lo ha hecho más la demanda, presionando los precios del alquiler al alza.
Hay dos factores principales que elevan la demanda de vivienda: el crecimiento demográfico y la concentración de la población en ciertas áreas geográficas. Esos factores vienen ayudados por el crecimiento del empleo y las condiciones financieras favorables hasta 2021, así como por la mayor demanda por parte de no residentes y el atractivo de la inversión en vivienda destinada a alquiler (con rentabilidades brutas relativamente altas). El hecho de que el sector bancario no aflojara las condiciones financieras para prestar (como sí lo hizo, en cambio, antes de la Crisis Financiera Global de 2009) ha hecho que parte de la demanda de compra de vivienda se haya desviado a la de alquiler, especialmente en los colectivos de renta más baja.
Desde el lado de la oferta, ha aumentado poco la oferta de vivienda nueva y ha sido la vivienda de segunda mano la que ha absorbido, en buena parte, la mayor demanda. El lento avance de la oferta de vivienda nueva ha sido debido a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, el aumento de los costes de producción, y a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano. Otros factores que no han ayudado en la oferta son la poca capacidad para rehabilitar viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las necesidades actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de los usos alternativos de la vivienda (ya sea para alquiler vacacional o de temporada). En Donostia, por ejemplo, la proporción de vivienda turística sobre vivienda de alquiler en el centro del área urbana se situó cerca del 10% en 2023, lo que la coloca entre las 10 primeras dentro de las mayores áreas urbanas de España.
Todo ello sugiere que un riesgo contenido en el mercado de la vivienda en cuanto a su impacto sobre la estabilidad financiera (que fue clave en la Crisis Financiera Global) y que el grado de sobrevaloración en el mercado de la vivienda es moderado (con valores de la vivienda próximos a los de equilibrio), pero los problemas de acceso a la vivienda se han agravado en los últimos años. Una gran mayoría de los hogares en alquiler o en una vivienda cedida no disponían en 2021 del ahorro necesario para comprar una casa en su municipio. Y del resto, un 40% aproximadamente tendrían que hacer frente a una cuota superior al 35% de la renta neta del hogar (que es lo que normalmente se recomienda). El esfuerzo para acceder al alquiler de una vivienda ha disminuido un poco en general, pero ha aumentado notablemente para los hogares con rentas más bajas. Esto ha impactado especialmente en los hogares más jóvenes y su emancipación. En España destaca el peso más elevado entre los jóvenes de viviendas cedidas de manera gratuita, pero el poco peso del alquiler a precio reducido como consecuencia del escaso peso del alquiler social en España.
Durante los últimos años las distintas AA.PP. han tomado medidas para el acceso a la vivienda, tales como:
- Proteger inquilinos: Ampliando la duración de los contratos y endureciendo las condiciones para desahuciar cuando la familia es vulnerable.
- Proteger hogares hipotecados: Reformando el Código de Buenas Prácticas, …
- Fijar nuevos indicadores de precios de alquiler y un marco para las zonas tensionadas: Limitando subidas del precio de los alquileres y controlando precios en zonas tensionadas.
- Aumentar la oferta de vivienda protegida (alquiler social o a precio asequible).
- Fomentar la demanda: Avalando públicamente la compra de vivienda y creando bonos de alquiler.
- Fomentar la oferta: A través de créditos ICO, y movilizando suelo público e impulsando la colaboración público-privada.
- Fomentar la concesión de licencias urbanísticas: Aumentando el volumen de suelo edificable y el grado de edificabilidad, …
- Y otras medidas tendentes a endurecer el alquiler turístico en algunas áreas, mayores incentivos fiscales a particulares que arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas, …
Las consecuencias de todas estas medidas deberían ser evaluadas (veremos si se hace algún día …). Mientras tanto, la literatura económica sugiere que:
- Cuando la oferta es rígida, las medidas de fomento de la demanda suponen una transferencia de recursos a los propietarios de vivienda, en su mayor parte, y no mejora sustancialmente el acceso a la vivienda.
- Algunas medidas para proteger a los inquilinos pueden tener el efecto contrario, tales como limitar la oferta, desplazar la oferta de alquiler a otras modalidades menos reguladas, … , y con el control de precios ocurre algo similar.
A pesar de las medidas mencionadas, el problema de la vivienda sigue siendo muy serio. De hecho, el propio Banco de España estima que podría haber un déficit de 600.000 viviendas nuevas en 2025 en España. Es más, si se quiere converger a niveles europeos, habría que crear 1,5 millones de viviendas de alquiler social en España y ello supone que, en 10 años, habría que aumentar la producción anual de viviendas en España de los últimos años en un 150%. En el País Vasco las necesidades de acceso a una vivienda en 2023 se sitúan ligeramente por encima de las 100.000, como muestra la Tabla 1, y alrededor de 115.000 personas. Del total de necesidades de vivienda, en torno a un 15-20% de las personas tiene ingresos suficientes para afrontarlo, algo más de la mitad (55-60%) cuenta con ingresos insuficiente o irregulares, y el resto (25% aproximadamente) no tiene ingresos suficientes. Más del 80% de esa demanda total proviene de las personas de entre 18-44 años y, a su vez, la mitad de ellas de las personas de entre 25-34 años, algo más un tercio de las personas de entre 18-24 años y el resto de las personas entre 35-44 años.
Hay 1 millón de viviendas principales en Euskadi aproximadamente y algo más 78.000 viviendas no principales (35.000 de temporada y 43.000 deshabitadas aproximadamente), pero solo un tercio de las no principales es gestionable (pincha aquí). A ello se le une que la situación de la vivienda social en España es especialmente desventajosa respecto a otros países, como se puede observar en el Gráfico 1 en el número de viviendas de alquiler social en 2020 (en porcentaje sobre el total de viviendas), comenzando con los Países Bajos (34,1%), Austria (23,6%) y Dinamarca (21,4), … hasta llegar casi al furgón de cola, España (1,1%). En Euskadi había 30.705 viviendas de titularidad de la comunidad autónoma en 2019, casi un 13% de un total de 239.405 en España, según el Boletín especial de vivienda social de 2020 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), lo nos sitúa un poco mejor que en España, pero muy lejos todavía de las cifras europeas. El esfuerzo por la vivienda social fue grande en los 80 y parte los 90, pero después ha caído mucho.
Gráfico 1. Viviendas de alquiler social en los países avanzados, en porcentaje sobre el total de viviendas, 2020.
Fuente: Banco de España.
La lista de actuaciones que sugiere el Banco de España para mejorar el acceso a la vivienda es amplia:
- Promover la oferta de alquiler social. Sabiendo donde estamos, exige un gran esfuerzo para converger con los niveles de la UE, como decía más arriba.
- Mayor colaboración público-privada para el alquiler, teniendo en cuenta también los niveles de déficit y deuda pública (especialmente) son altos en España.
- Mayor profesionalización en el mercado de alquiler, dado que hay mucho propietario particular no profesionalizado.
- Mejorar la seguridad jurídica y reducir la incertidumbre regulatoria.
- Mayor agilidad de la Administración en las políticas de suelo y urbanismo.
- Promover la rehabilitación y la cesión de viviendas.
- Revisar la tributación de la vivienda, aumentando el IBI (y reduciendo los impuestos sobre la producción y adquisición de vivienda, pero más adelante).
- Impulsar políticas estructurales que eleven la productividad del trabajo y conduzcan a una mejora de las condiciones laborales.
- Mejorar el transporte público en las ciudades grandes.
Recientemente, he leído que Confebask estima que hacen falta unos 400.000 trabajadores más en Euskadi para ir reemplazando y suplementando la fuerza laboral actual hasta 2070 (pincha aquí para una versión anterior).
Además de otras facetas de la vida, ¿cómo afectaría este acontecimiento al tema de la vivienda, siendo éste un gran problema ya hoy día?
Y con este post damos por terminada otra temporada más de Ekonomiaren Plaza …
¡Ya son 12 temporadas, nada más y nada menos!
Ondo pasa udara eta iraila arte!
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